Glossario · il vocabolario del real estate italiano

Il lessico del real estate italiano.

Oltre 276 termini tecnici — dal subalterno catastale al WAULT — usati quotidianamente da chi valuta, investe e gestisce immobili in Italia. Tutti in un unico posto, spiegati come piacerebbe a noi trovarli.

276 termini

14 categorie

IT · EN

Aggiornato in continuo

Categorie

Quindici aree. Un linguaggio condiviso.

La tassonomia segue la struttura reale della piattaforma Atlantica: ogni termine appartiene al suo dominio operativo.

Catasto & identificativi

Foglio, particella, subalterno e anagrafica catastale.

Categorie catastali

Tassonomia Agenzia delle Entrate: A/1 – F/6.

Misure & consistenza

Superficie, vani, piani, GLA, SLP.

Urbanistica & vincoli

PGT, NAF, ADR, ARU, destinazioni d'uso.

Mercato & valutazione

OMI, NTN, yield, vacancy, take-up, comparables.

Asset class

Residenziale, uffici, retail, logistica, hospitality, alternative.

Fondi & veicoli

SGR, SICAF, SIIQ, ELTIF, AIFM, strutture di investimento.

Transazioni & contratti

Compravendita, locazione, rogito, canone, WALT.

Fiscalità immobiliare

Rendita catastale, IMU, IRPEF, IVA immobiliare.

Enti & fonti istituzionali

Agenzia delle Entrate, ISTAT, Banca d'Italia, OMI.

Socio-economia & demografia

Popolazione, reddito, imprese, turismo.

Mobilità & infrastrutture

Metro, tram, ATM, accessibilità, isocrone.

Ambiente, energia & ESG

Verde urbano, APE, classi energetiche, rischi.

Piattaforma Atlantica

Digital twin, heatmap 3D, comparables engine, Modal Explorer.

276 di 276 termini

IndiceA B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z

33 termini

A/1: Abitazioni di tipo signorile: immobili residenziali di pregio in zone di particolare prestigio urbano.
A/10: Uffici e studi privati — la categoria catastale del terziario direzionale ordinario.
A/11: Abitazioni tipiche dei luoghi (baite, rifugi, trulli, sassi).
A/2: Abitazioni di tipo civile: la categoria residenziale più diffusa, corrispondente all'appartamento standard.
A/3: Abitazioni di tipo economico: finiture e dotazioni inferiori rispetto al civile.
A/4: Abitazioni di tipo popolare.
A/5: Abitazioni di tipo ultrapopolare.
A/6: Abitazioni di tipo rurale.
A/7: Abitazioni in villini.
A/8: Abitazioni in ville.
A/9: Castelli e palazzi di pregio artistico o storico.
Accessibility Score: Punteggio composito Atlantica (0–100) calcolato su transit, diversità POI, prossimità entro 500m.
Accordo di programma: Intesa fra enti pubblici e operatori privati per progetti di rilevante interesse, deroga agli strumenti urbanistici vigenti.
Affitto d'azienda: Contratto di godimento di un complesso aziendale (non del solo immobile) disciplinato dall'art. 2562 c.c.
AGEA: Agenzia per le Erogazioni in Agricoltura: gestisce il SIAN e i dati catastali rurali.
Agenzia del Territorio: Ex ente pubblico responsabile del Catasto, confluito nell'Agenzia delle Entrate nel 2012.
Agenzia delle Entrate: Ente pubblico che gestisce il sistema tributario italiano e, dal 2012, il Catasto e la Pubblicità Immobiliare (ex Agenzia del Territorio).
Alternative: Famiglia che include data center, self storage, life sciences, infrastrutture sociali: driver di diversificazione del portfolio istituzionale.
Alternative Investment Fund ManagerAIFM: Direttiva 2011/61/UE che disciplina i gestori di fondi alternativi (real estate, private equity, hedge) in UE.
Altezza utile: Misura interna fra pavimento finito e intradosso del solaio; determina l'agibilità e l'indice di vivibilità.
Ambiti contraddistinti da Disegno urbano RiconoscibileADR: Tessuti urbani con impianto morfologico riconoscibile, tutelati nella loro leggibilità architettonica.
Ambiti di Rinnovamento UrbanoARU: Aree del PGT Milano individuate come priorità di rigenerazione e trasformazione urbana.
Ambito di trasformazione: Area destinata a operazioni di trasformazione urbana rilevante, con disciplina attuativa specifica.
Aree dismesse Disused areas: Ex aree industriali, ferroviarie, militari non più in uso: oggetto privilegiato di rigenerazione urbana.
Aree naturali protette: Porzioni del territorio in regime di tutela ambientale (parchi regionali, riserve naturali).
Arrivi turistici: Numero di turisti che hanno effettuato check-in in strutture ricettive nel periodo considerato.
Asking Price / Asking Rent: Prezzo / canone richiesto nell'annuncio, distinto dal transacted price che registra la chiusura effettiva.
Asset Deal: Compravendita del singolo immobile o portafoglio, con impatto fiscale su imposte di registro e ipocatastali.
Assets Under ManagementAUM: Valore complessivo degli asset in gestione a una SGR o a un gestore.
ATM Milano: Azienda Trasporti Milanesi: gestore del trasporto pubblico locale — metro, tram, bus, filobus.
Attestato di Certificazione EnergeticaACE: Denominazione storica dell'APE, sostituita dal 2013.
Attestato di Prestazione EnergeticaAPE: Documento obbligatorio nelle compravendite e locazioni che attesta la classe energetica dell'immobile (A4 → G).
Automated Valuation ModelAVM: Modello statistico che stima il valore di mercato di un immobile a partire da variabili catastali, di mercato e di contesto.

13 termini

B/1: Collegi, convitti, educandati, seminari, ricoveri.
B/2: Case di cura e ospedali pubblici.
B/3: Prigioni e riformatori.
B/4: Uffici pubblici.
B/5: Scuole e laboratori scientifici pubblici.
B/6: Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie.
B/7: Cappelle ed oratori non destinati al culto pubblico.
B/8: Magazzini sotterranei per depositi di derrate.
Banca d'Italia: Banca centrale nazionale, autorità di vigilanza su banche e SGR — autorizza e vigila sulle società di gestione dei fondi immobiliari.
BREEAM: Building Research Establishment Environmental Assessment Method — standard britannico equivalente al LEED.
Brownfield: Sito già edificato, spesso con preesistenze industriali e potenziale contaminazione, da riqualificare.
Build-to-RentBTR: Sviluppo residenziale a destinazione d'uso esclusivamente locativa, tipicamente con servizi integrati e gestione professionale.
Business Plan: Piano di investimento dell'asset: ipotesi di canone, vacanza, CAPEX, piano di disimpegno e IRR atteso.

32 termini

C/1: Negozi e botteghe — il tipico immobile di retail street-level.
C/2: Magazzini e locali di deposito.
C/3: Laboratori per arti e mestieri.
C/4: Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro).
C/5: Stabilimenti balneari e di acque curative.
C/6: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse, box auto.
C/7: Tettoie chiuse o aperte.
Camera di CommercioCCIAA: Ente pubblico locale di supporto alle imprese; fonte del Registro Imprese e delle statistiche di densità imprenditoriale.
Canone di locazione: Corrispettivo periodico per la concessione del godimento dell'immobile, tipicamente indicizzato ISTAT.
Cap Rate Capitalization rate: Tasso di capitalizzazione: Net Operating Income / valore dell'asset. Proxy del prime yield nelle convenzioni Anglo-Sax.
Caparra confirmatoria: Somma versata al preliminare a garanzia dell'impegno: se il venditore non adempie la restituisce in doppio, se il compratore non adempie la perde.
Capital ExpenditureCAPEX: Spesa in conto capitale: investimenti straordinari che incrementano il valore dell'asset.
Catasto Fabbricati Urban Cadastre: Archivio delle unità immobiliari urbane: fabbricati civili, industriali, commerciali e relative pertinenze.
Catasto Terreni Land Cadastre: Archivio separato dedicato alle particelle agricole e ai suoli non edificati.
Cedolare secca: Regime sostitutivo per locazioni abitative: imposta fissa (21% o 10% per canone concordato) sostitutiva di IRPEF, addizionali e imposta di registro.
Central Business DistrictCBD: Quartiere direzionale di core di una metropoli — per Milano: Centro Storico, Quadrilatero, Porta Nuova.
Chief Valuation: Valutazione formale indipendente ai sensi degli standard RICS/TEGoVA, obbligatoria per operazioni di fondi regolamentati.
Classe di fattibilità geologica: Articolazione del territorio comunale in base a idoneità edificatoria — da Classe 1 (senza limitazioni) a Classe 4 (inedificabile).
Classe di reddito: Scaglioni di reddito imponibile utilizzati nelle statistiche fiscali (es. 0–10k, 10–26k, 26–55k, 55–120k, oltre 120k).
Classe energetica: Classificazione APE da A4 (altissima efficienza) a G (obsoleta), determinata dall'EPI globale.
Co-living: Modello abitativo ibrido con unità private e ampi spazi comuni gestiti.
Codice catastale comune Municipal cadastral code: Codice di 4 caratteri alfanumerici assegnato dall'Agenzia delle Entrate a ciascun comune italiano (Milano = F205).
Command Center: Interfaccia di ricerca avanzata con filtri multipli (zona, NIL, categoria, superficie, piano, vincoli) e aggregazioni real-time.
Comparable: Transazione o canone di mercato relativo a un immobile simile, utilizzato come riferimento per la stima dell'asset in valutazione.
Comparables Engine: Motore di Atlantica che restituisce automaticamente le transazioni più affini a un immobile soggetto, ordinate per similarità e distanza.
Compravendita: Contratto traslativo del diritto di proprietà a titolo oneroso, disciplinato dal Codice Civile (artt. 1470 e ss.).
Consistenza catastale Cadastral consistency: Dimensione dell'unità immobiliare nell'unità di misura prevista dalla categoria (m², vani, m³).
Consob: Commissione Nazionale per le Società e la Borsa: vigila su intermediari, mercati regolamentati e disclosure di SIIQ ed ELTIF quotati.
Contratto preliminare: Impegno vincolante fra le parti a stipulare in futuro il contratto definitivo (rogito). Registrabile e trascrivibile.
Copernicus: Programma europeo di osservazione della Terra — dati satellitari per analisi di uso del suolo, rischio climatico, isole di calore.
Core / Core+: Strategia a basso rischio: asset stabilizzati, location prime, reddito prevalente, leva contenuta.
Covip: Commissione di Vigilanza sui Fondi Pensione — i fondi pensione sono importanti investitori immobiliari istituzionali in Italia.

20 termini

D/1: Opifici — fabbricati industriali e manifatturieri.
D/10: Fabbricati per funzioni produttive connesse all'attività agricola.
D/2: Alberghi, pensioni e simili (con fine di lucro).
D/3: Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli.
D/4: Case di cura e ospedali privati (con fine di lucro).
D/5: Istituti di credito, cambio e assicurazione.
D/6: Fabbricati per esercizi sportivi con fine di lucro.
D/7: Fabbricati costruiti per le esigenze di un'attività industriale.
D/8: Fabbricati costruiti per le esigenze di un'attività commerciale — grande distribuzione, centri commerciali.
D/9: Edifici galleggianti, ponti privati a pedaggio, aree attrezzate per la sosta dei container.
Data Center: Asset class emergente: immobile specializzato per l'alloggiamento di server, valutato su potenza (MW) e tier di affidabilità.
Data quality tier: Classificazione Atlantica della completezza del dato per particella: T1 identificativi (100%), T2 catastali (94%), T3 arricchiti (78%), T4 ownership (15%), T5 transazioni (62%).
Days on MarketDOM: Giorni medi di permanenza di un annuncio sul mercato prima della chiusura.
Debt Service Coverage RatioDSCR: Capacità di coprire il servizio del debito: NOI / (interessi + quota capitale).
Densità abitativa: Residenti per km², indicatore di pressione urbana e di domanda potenziale residenziale.
Destinazione d'uso Land use: Funzione legittimata dall'atto abilitativo per un'unità immobiliare (residenziale, direzionale, commerciale, produttiva, ricettiva, servizi).
Digital Twin: Gemello digitale 3D del territorio basato su Google 3D Photorealistic Tiles: permette di esplorare ogni edificio con i suoi attributi catastali, urbanistici e di mercato.
Diritti reali Real rights: Proprietà, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, servitù: diritti che possono insistere su un bene immobile.
Distacchi e distanze: Distanze minime previste da norme tecniche fra edifici, confini e fronti strada.
Due Diligence: Processo di verifica tecnica, legale, fiscale, ambientale e catastale preliminare alla chiusura di un'operazione.

16 termini

E/1: Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei.
E/2: Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.
E/3: Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche.
E/4: Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.
E/5: Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.
E/6: Fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orologio comunale.
E/7: Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti.
E/8: Fabbricati e costruzioni nei cimiteri esclusi colombari, sepolcri e tombe di famiglia.
E/9: Edifici a destinazione particolare non compresi nelle altre categorie del gruppo E.
Effective Rent: Canone effettivo medio sulla durata del contratto, al netto di incentivi.
Elaborato planimetrico Cadastral plot plan: Disegno d'insieme di una particella con il posizionamento di tutti i subalterni, le parti comuni e gli accessi.
Energy Performance IndexEPI: Indice di prestazione energetica globale non rinnovabile (kWh/m² anno) che determina la classe APE.
Enfiteusi: Diritto reale su fondo altrui con obbligo di miglioramento e pagamento di un canone, tipico dei territori ex-demaniali.
Equity Multiple: Cash-on-cash multiplo: somma dei ritorni / equity investito. Misura di ritorno complessivo non ponderata nel tempo.
European Long-Term Investment FundELTIF: Veicolo europeo per investimenti illiquidi di lungo termine (infrastrutture, real estate, PMI). Commercializzabile anche al retail.
Exit Cap: Cap rate atteso alla cessione dell'asset, usato per stimare il valore di uscita nel business plan.

13 termini

F/1: Area urbana — superfici di sedime prive di edificato.
F/2: Unità collabenti — immobili diruti o in stato di collasso strutturale.
F/3: Unità in corso di costruzione.
F/4: Unità in corso di definizione — accatastamento provvisorio.
F/5: Lastrico solare — superfici di copertura a uso esclusivo o pertinenziale.
F/6: Fabbricato in attesa di dichiarazione — in predisposizione di variazione catastale.
Foglio Cadastral sheet: Tavola cartografica in cui il Catasto divide il territorio comunale. Ogni particella è identificata univocamente dal numero di foglio all'interno del comune.
Fondo immobiliare: OICR che investe in immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Chiuso, con durata pluriennale.
Fondo retail: Fondo immobiliare aperto alla sottoscrizione del pubblico indistinto: soggetto a vincoli più stringenti su leva e concentrazione.
Fondo riservato: Fondo immobiliare destinato esclusivamente a investitori qualificati (professionali ai sensi MiFID II).
Footfall Heatmap: Mappa di calore della densità pedonale — strumento chiave per analisi retail e hospitality.
Forestazione urbana: Interventi di piantumazione arborea in ambito urbano — Milano ForestaMi punta a 3 milioni di alberi al 2030.
Forze di lavoro: Occupati + in cerca di occupazione, definizione ISTAT coerente con Eurostat.

7 termini

Glass Highlight: Effetto di selezione 3D con perimetri polilinea e volume semi-trasparente — evidenzia l'edificio corrente nel digital twin.
Grade A: Immobili direzionali/logistici di standard elevato: classe energetica alta, specifiche tecniche moderne, location primaria.
Grade B: Immobili con standard qualitativo intermedio o location secondaria rispetto al prime.
Green Premium: Differenziale di canone/prezzo riconosciuto agli immobili certificati (LEED, BREEAM, WELL) rispetto a pari standard non certificati.
Greenfield: Area libera non urbanizzata oggetto di nuova edificazione.
Gross Leasable AreaGLA Gross Leasable Area: Superficie lorda affittabile, tipicamente stimata come 72% della SL nel retail e negli uffici.
Gross Yield Gross yield: Rendimento lordo: canone di locazione annuo / prezzo di acquisto, senza deduzione di costi operativi.

5 termini

Headline Rent: Canone facciale di contratto, prima dello sconto degli incentivi (rent free, TIA).
Heatmap 3D: Visualizzazione esagonale con estrusione proporzionale al valore della metrica (prezzo, canone, densità annunci, flusso pedonale).
High Street: Vie commerciali prime del retail urbano (es. Via Monte Napoleone, Via della Spiga, Corso Vittorio Emanuele).
High Street Retail: Segmento di retail su vie commerciali urbane di prime — il più resiliente nel ciclo e-commerce.
Hospitality Hospitality: Alberghi (D/2) e strutture ricettive, valorizzate su performance operative (RevPAR, ADR, Occupancy).

19 termini

Imposta di registro: Imposta sui contratti: 9% sull'acquisto di seconda casa, 2% sulla prima, percentuali specifiche per locazioni.
Imposta Municipale UnicaIMU: Imposta comunale sugli immobili: base imponibile = rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore di categoria; aliquota deliberata dal comune.
Imposte ipocatastali: Imposta ipotecaria e catastale dovute alla trascrizione e voltura, tipicamente 50€ fisse per prima casa o 200€ per seconda.
Imprese attive: Imprese iscritte al Registro delle Imprese e operative, al netto di cessate e sospese (Milano 2024: 191.129).
Indennità di avviamento: Compenso dovuto al conduttore commerciale alla cessazione del contratto non imputabile a colpa, pari a 18 (o 21) mensilità di canone.
Indice dei prezzi al consumoNIC: Indice ISTAT che misura l'inflazione: base 2015 = 100, aggiornato mensilmente per città.
Indice di copertura Coverage ratio: Rapporto fra superficie edificata e superficie totale del lotto, espresso in percentuale.
Indice di edificabilitàIT / UT Floor Area Ratio: Rapporto fra SLP edificabile e superficie fondiaria/territoriale del lotto. Fissa il potenziale volumetrico dell'intervento.
Indice di fabbricabilità fondiariaIF: Volume massimo edificabile per metro quadro di area fondiaria (m³/m²).
Intensità del Mercato ImmobiliareIMI: Rapporto fra NTN e stock di unità immobiliari — misura la rotazione del mercato in percentuale.
Internal Rate of ReturnIRR: Tasso interno di rendimento: tasso che azzera il NPV dei cash flow del progetto.
Intestatario Registered owner: Soggetto — persona fisica o giuridica — risultante come titolare dell'unità immobiliare presso il Catasto.
Ipoteca Mortgage: Garanzia reale a favore del creditore iscritta nei Registri Immobiliari, grava su beni individuati.
IRPEF: Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche: reddito da locazione tassato con aliquote progressive salvo opzione per cedolare secca.
Isocrona Isochrone: Curva che racchiude tutti i punti raggiungibili da un'origine entro un dato tempo — strumento chiave per analisi di accessibilità.
Isola di calore urbana: Fenomeno per cui aree urbane densamente edificate registrano temperature più alte delle aree rurali circostanti.
ISTAT: Istituto Nazionale di Statistica: fornisce dati demografici, economici, forze di lavoro, NIC (indice dei prezzi).
IVA sugli immobili: Regime specifico: esenzione per cessioni abitative da privati, opzione IVA per cessioni strumentali da impresa.
IVASS: Istituto per la Vigilanza sulle Assicurazioni: rilevante per il real estate come classe di investimento delle compagnie assicurative.

8 termini

LEED: Leadership in Energy and Environmental Design: standard di certificazione verde USGBC, livelli Certified / Silver / Gold / Platinum.
Living: Famiglia di asset class orientate alla residenzialità gestita: BTR, student housing, senior living, co-living.
Loan-to-ValueLTV: Leva finanziaria: debito / valore di mercato dell'asset o del portfolio.
Location Score: Indice sintetico Atlantica della qualità di location (0–100) che combina accessibilità, diversità POI, mercato di zona, contesto socio-economico.
Locazione: Contratto con cui il locatore concede il godimento dell'immobile al conduttore a fronte di un canone, ex artt. 1571 e ss. c.c.
Locazione abitativa: Regolato dalla L. 431/1998: canone libero 4+4 o concordato 3+2, nelle formule disciplinate dagli accordi territoriali.
Locazione commerciale: Contratto L. 392/1978: durata 6+6 anni per non abitativo, 9+9 per alberghiero. Prevede indennità di avviamento.
Logistica Logistics: Magazzini e piattaforme distributive (categoria C/2, D/8). Prime logistics = 12m altezza, 10.000+ m², cross-docking.

6 termini

Mandate: Incarico formale conferito da un investitore a una SGR o a un advisor per ricercare e gestire investimenti secondo criteri definiti.
Market Pulse: Ticker in home dashboard con canoni prime, yield, vacancy e trend dell'ultimo trimestre per ciascuna asset class.
Metropolitana Milano: Rete di 5 linee (M1 Rossa, M2 Verde, M3 Gialla, M4 Blu, M5 Lilla) — driver primario di valore residenziale e retail.
Modal Explorer: Schermata modale full-screen che espone tutte le dimensioni di un immobile: overview, subalterni, mercato, comparables, scheda finanziaria.
Multifamily: Edifici plurifamiliari detenuti in proprietà unica e locati a singoli nuclei: standard istituzionale USA, in crescita in Italia.
Municipio: Milano è articolata in 9 Municipi: circoscrizioni amministrative sub-comunali con funzioni di decentramento.

11 termini

NDVI: Normalized Difference Vegetation Index — indice satellitare di vigoria vegetativa usato in analisi ESG.
Net Absorption: Assorbimento netto: variazione netta di spazio occupato nel periodo (take-up lordo meno spazio rilasciato).
Net Asset ValueNAV: Valore netto del fondo: valore degli asset meno passività, diviso per il numero di quote.
Net Leasable AreaNLA Net Leasable Area: Superficie affittabile al netto di spazi comuni e core verticale.
Net Operating IncomeNOI: Reddito operativo netto di un immobile: canoni meno spese operative dirette, esclusi interessi e imposte sul reddito.
Net Yield: Rendimento netto: canone annuo al netto di spese, manutenzioni, IMU e vacanza fisiologica, diviso per il valore lordo dell'immobile.
Nuclei di Antica FormazioneNAF: Ambiti di tessuto storico consolidato soggetti a disciplina di tutela e conservazione morfologica.
Nucleo di Identità LocaleNIL: 88 ambiti in cui Milano è stata suddivisa dal PGT per leggere identità e vocazione di quartiere.
Nucleo di Identità Locale · composizione: Demografia per NIL — usata in Atlantica come proxy di profilo di quartiere.
Numero Transazioni NormalizzateNTN: Indicatore OMI: numero di transazioni di compravendita pesato per la quota di diritto reale trasferita.
NZEB: Nearly Zero Energy Building: edificio a fabbisogno energetico quasi nullo, obbligatorio per nuove costruzioni dal 2021.

6 termini

On-demand acquisition: Acquisizione via API OpenAPI/Sister di dati catastali freschi all'apertura di un immobile non ancora in cache.
OpenAPI Catasto: Reseller autorizzato per l'accesso REST ai dati catastali con acquisizione asincrona (stati: in coda, in elaborazione, evasa).
Operating ExpenditureOPEX: Spese operative ricorrenti di gestione: manutenzione, property management, utenze, imposte.
Opportunistic: Strategia a rischio elevato: sviluppo, distressed, riconversioni, leva alta e rendimento atteso a doppia cifra.
Orti urbani: Spazi comunali o associativi per la coltivazione in contesto urbano.
Osservatorio del Mercato ImmobiliareOMI: Struttura dell'Agenzia delle Entrate che pubblica semestralmente quotazioni di mercato per comune, zona e tipologia.

19 termini

Parchi e giardini: Categoria di verde urbano pubblico fruibile — ~3,73 km² a Milano.
Particella Cadastral parcel: Unità base di riferimento del Catasto: porzione di suolo identificata da foglio + particella. Il Catasto Urbano di Milano conta oltre 131.760 particelle indicizzate in Atlantica.
Particella scoperta: Area inclusa in una particella ma priva di sedime edificato (cortili, parcheggi, giardini).
PGT Milano 2030: Versione vigente del Piano di Governo del Territorio di Milano, in Atlantica con 10.972 feature di vincoli indicizzate.
Piano attuativo: Strumento esecutivo del PGT richiesto in zone di trasformazione: definisce lottizzazione, opere di urbanizzazione, cessioni.
Piano di Governo del TerritorioPGT: Strumento urbanistico comunale introdotto dalla L.R. Lombardia 12/2005 che sostituisce il PRG. Articolato in Documento di Piano, Piano dei Servizi e Piano delle Regole.
Piano fuori terra: Livello posto interamente o prevalentemente sopra la quota del suolo esterno.
Piano interrato: Livello posto completamente sotto la quota del suolo (codifica Atlantica: S1, S2, S3…).
Piano Regolatore GeneralePRG: Strumento urbanistico storico — ancora vigente in molti comuni italiani — che disciplina uso del suolo e zonizzazione.
Piano terraT: Piano a quota 0, tipicamente a livello della strada — il piano a maggior valore commerciale nel retail.
Pipeline: Insieme di opportunità di investimento in valutazione dal team di acquisition, ordinate per stato di avanzamento.
Planimetria catastale Cadastral floor plan: Disegno tecnico in scala 1:200 depositato al Catasto, rappresenta la geometria interna dell'unità immobiliare.
Point of InterestPOI: Luogo di interesse mappato (trasporto, ristorazione, servizi, retail) — input per gli indici di accessibilità.
Popolazione residente: Abitanti iscritti all'anagrafe comunale alla data di rilevazione.
Presenze turistiche: Numero di pernottamenti complessivi — misura l'impatto economico turistico meglio degli arrivi.
Prime Rent: Canone di locazione massimo di mercato per un immobile di standard elevato (Grade A) in location prime, espresso in €/m²/anno.
Prime Yield Prime yield: Rendimento netto di un immobile prime: canone di mercato / prezzo netto di acquisto, al netto dei costi di gestione.
Proximity Score: Peso 30% sul numero di categorie POI presenti entro 500m dal punto di analisi.
Puntualità del servizio: Percentuale di corse entro i tempi previsti — metro Milano ≈ 99,7%.

2 termini

Qualità dell'aria: Monitoraggio ARPA dei principali inquinanti (PM10, PM2.5, NO₂, O₃) — fattore di valutazione ESG.
Quotazioni OMI: Valori minimo e massimo di vendita e locazione per ciascuna tipologia edilizia in ogni zona OMI.

11 termini

Reati denunciati: Totale delle denunce presentate alle forze dell'ordine — indicatore di sicurezza percepita e attrattività del quartiere.
Reddito medio IRPEF: Imponibile dichiarato / contribuenti, pubblicato dal MEF per comune e CAP.
Regolarità del servizio: Percentuale di corse effettuate rispetto a quelle programmate — Milano metro ≈ 99,8%.
Rendita catastale: Reddito medio ordinario attribuito all'immobile dal Catasto, base di calcolo di IMU, imposte di registro e successione.
Rent Free Period: Periodo di franchigia canone concesso al conduttore in fase di negoziazione: incentivo non visibile nel canone facciale.
Residenza Sanitaria AssistenzialeRSA: Struttura sociosanitaria per anziani non autosufficienti, con accreditamento regionale.
Residenziale Residential: Immobili destinati ad abitazione (categorie A/1–A/9, A/11). Segmentabile in prime, mid-market, affordable.
Retail Retail: Immobili commerciali: high street (C/1), medie strutture, grandi strutture, centri commerciali, retail park.
Rischio idrogeologico: Pericolosità legata a frane ed esondazioni, mappata dalla cartografia di bacino e dai PAI.
Rischio sismico: Classificazione in quattro zone (1–4) che determina prescrizioni costruttive antisismiche.
Rogito: Atto notarile di compravendita che perfeziona il trasferimento di proprietà, soggetto a trascrizione nei Registri Immobiliari.

25 termini

Sale & Leaseback: Operazione in cui il proprietario cede l'immobile e contestualmente lo riprende in locazione, liberando capitale.
Saved Property: Immobile salvato in watchlist personale con note, tag e stato di analisi.
Scali ferroviari: A Milano: sette ex scali merci dismessi (Farini, Greco-Breda, Lambrate, Porta Genova, Porta Romana, Rogoredo, San Cristoforo) oggetto di masterplan di rigenerazione.
Self Storage: Depositi modulari in autogestione locati a privati e imprese.
Seminterrato: Piano con quota di pavimento sotto la quota del suolo ma con parte delle pareti finestrate fuori terra.
Senior Living: Residenze per anziani autosufficienti o con assistenza leggera — distinto dalle RSA.
Service Charge: Costi ripartibili della proprietà (pulizia parti comuni, manutenzione impianti, guardiania) a carico del conduttore, espressi in €/m²/anno.
Sezione catastale Cadastral section: Suddivisione del territorio comunale usata in comuni di grandi dimensioni per raggruppare fogli affini.
Share Deal: Compravendita delle quote della società che detiene l'immobile: minore impatto di imposte ma maggiore due diligence.
SIINQ: Società di Investimento Immobiliare Non Quotata — controllata da una SIIQ con regime analogo.
Sister: Portale dell'Agenzia delle Entrate per l'accesso convenzionato ai servizi catastali: elenco subalterni, visure, planimetrie, copie atti.
Società di Gestione del RisparmioSGR: Società autorizzata da Banca d'Italia a istituire e gestire OICR, inclusi fondi immobiliari ex D.Lgs. 58/1998 (TUF).
Società di Investimento a Capitale FissoSICAF: OICR in forma societaria con capitale fisso, veicolo alternativo al fondo contrattuale per investimenti immobiliari e in private equity.
Società di Investimento Immobiliare QuotataSIIQ: Società per azioni quotata con regime fiscale agevolato, tenuta a distribuire almeno l'85% dell'utile di gestione locativa.
Stock: Superficie commerciale totale esistente in un sottomercato, espressa in m².
Strutture ricettive: Esercizi alberghieri ed extralberghieri classificati da 1 a 5 stelle, con posti letto censiti.
Student HousingPBSA: Purpose-Built Student Accommodation — strutture dedicate a studenti universitari con servizi condivisi.
SubalternoSub. Sub-unit: Identificativo della singola unità immobiliare all'interno di una particella. La terna foglio-particella-subalterno è l'identificativo univoco di un immobile.
Submarket: Sotto-articolazione geografica di un mercato metropolitano (es. CBD, Semicentre, Periphery, Hinterland) usata dai broker per report di mercato.
Superbonus / Ecobonus: Agevolazioni fiscali per interventi di efficientamento energetico e riqualificazione antisismica (artt. 119 e 14 del DL 34/2020).
Superficie catastale: Superficie dell'unità immobiliare calcolata secondo il DPR 138/1998, comprensiva di percentuali ridotte per balconi, terrazzi e pertinenze.
Superficie commerciale: Superficie ponderata che riflette il valore di mercato: 100% superficie principale, percentuali decrescenti su pertinenze e balconi.
Superficie lordaSL Gross floor area: Superficie totale del piano misurata al lordo delle murature perimetrali. Base per il calcolo del valore in €/m² lordo.
Superficie Lorda di PavimentoSLP Gross floor area (planning): Grandezza urbanistica: somma delle superfici lorde di ogni piano fuori terra, utilizzata per gli indici di edificabilità.
Superficie Utile LordaSUL: Superficie edificata al netto di cavedi, vani scala e ascensori, al lordo delle murature perimetrali.

10 termini

Take-up: Assorbimento lordo di mercato: m² di spazio commerciale locato in un periodo (tipicamente trimestre o anno).
Tasso di disoccupazione: In cerca di occupazione / forze di lavoro. Milano 2024 ≈ 5,1%.
Tasso di inflazione: Variazione percentuale del NIC su base annua — driver dell'adeguamento dei canoni di locazione.
Tasso di occupazione: Occupati 15–64 anni / popolazione nella stessa fascia. Milano 2024 ≈ 73,9%.
Tenant Improvement AllowanceTIA: Contributo del locatore alle opere di finitura del conduttore, espresso in €/m² o in mesi di canone.
Tessuto urbano consolidato: Parti di territorio edificato riconoscibili per impianto urbanistico e morfologico, soggette a interventi di conservazione/manutenzione.
Titolarità Ownership stake: Quota di diritto reale detenuta dall'intestatario (es. proprietà per 1/1, nuda proprietà, usufrutto).
Transacted Price: Prezzo effettivo di chiusura di una compravendita, riportato nel rogito.
Transit Score: Componente dell'Accessibility Score: peso 40% sui mezzi di trasporto pubblico raggiungibili entro 500m.
Tributo RifiutiTARI: Tassa comunale sui rifiuti, commisurata alla superficie e alla destinazione d'uso dell'immobile.

2 termini

Uffici Office: Immobili direzionali e terziari (categoria A/10 e D per grandi complessi). Segmentati in Grade A e Grade B.
Usufrutto Usufruct: Diritto di godere di un bene altrui e di percepirne i frutti, con obbligo di conservarne la destinazione economica.

9 termini

Vacancy Rate: Quota di stock commerciale non locato: superficie vuota / stock totale, espresso in percentuale.
Value-Add: Strategia a rischio intermedio: riposizionamento, re-leasing, CAPEX significativi con creazione di valore al termine dell'operazione.
Vani Rooms / Units: Unità di consistenza storica delle categorie A: il vano corrisponde convenzionalmente a una stanza utile. In Atlantica convertito a m² con coefficienti normalizzati (A/10 = 19 m²/vano, altre A/B = 15 m²/vano).
Verde urbano: Superficie di parchi, giardini, verde attrezzato e aree protette del territorio comunale — Milano ≈ 25,86 km².
Vincolo idrogeologico: Tutela prevista dal R.D. 3267/1923 su terreni a rischio dissesto o alterazioni del regime delle acque.
Vincolo monumentale: Tutela storico-artistica sui beni dichiarati di interesse culturale ai sensi del D.Lgs. 42/2004.
Vincolo paesaggistico: Tutela prevista dal D.Lgs. 42/2004 (Codice Urbani) su beni paesaggistici e ambiti di notevole interesse pubblico.
Vincolo urbanistico: Prescrizione che limita le possibilità di intervento su un immobile o su un'area (tutela, inedificabilità, destinazione pubblica).
Visura catastale Cadastral deed report: Documento ufficiale rilasciato dall'Agenzia delle Entrate con dati identificativi, categoria, classe, consistenza, rendita e titolarità di un immobile.

4 termini

Walkability: Qualità e vivibilità pedonale dell'area — misurata come densità di POI raggiungibili a piedi.
Weighted Average Lease TermWALT: Durata media ponderata residua dei contratti di locazione di un portfolio, pesata sui canoni.
Weighted Average Unexpired Lease TermWAULT: Variante del WALT usata come metrica di qualità e prevedibilità del reddito locativo.
WELL: Standard di certificazione orientato alla salute e al benessere degli occupanti.

3 termini

Year-over-YearYoY: Variazione percentuale su base annua dello stesso indicatore.
Year-to-DateYTD: Cumulato dall'inizio dell'anno corrente fino alla data di riferimento.
Yield on Cost: Rendimento stabilizzato calcolato sul costo totale del progetto (acquisto + CAPEX), indicatore della creazione di valore in un'operazione value-add.

2 termini

Zona OMI: Segmentazione del territorio comunale in microzone omogenee (Centrale, Semicentrale, Periferica, Suburbana, Extraurbana, Rurale) a cui si associano range di valori min-max.
Zona sismica: Classificazione del territorio in quattro zone di pericolosità (OPCM 3274/2003), determina prescrizioni antisismiche.

Metodo

Da dove arrivano queste definizioni.

Il glossario è estratto dalla piattaforma Atlantica in esercizio: ogni termine qui presente è effettivamente usato in un campo dati, in un KPI, in un filtro o in un documento di partnership. Definizioni verificate contro DPR 138/1998, L. 392/1978, L. 431/1998, D.Lgs. 58/1998 (TUF), D.Lgs. 42/2004, PGT Milano 2030, OMI, ISTAT.

Fonte primariaAgenzia delle Entrate · DPR 138/1998 · Regolamento Catasto
NormativaTUF · TUB · Codice Urbani · L. 392/78 · L. 431/98
PianificazionePGT Milano 2030 · Regolamento Edilizio
MercatoOMI · quotazioni ufficiali Agenzia delle Entrate
Socio-economiaISTAT · MEF · CCIAA · ATM Milano · Questura Milano
Standard di valutazioneRICS Red Book · TEGoVA European Valuation Standards

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